Steuern

Neubewertungen Liegenschaften Kanton Zürich ab Steuerperiode 2026

Die Liegenschaften im Kanton Zürich sind derzeit gemäss der Weisung des Regierungsrats von 2009 bewertet. Diese Weisung regelt die Bewertung von Liegenschaften für die Einkommens- und Vermögenssteuer. Inzwischen haben sowohl das Steuerrekursgericht als auch das Verwaltungsgericht entschieden, dass die aktuellen Vermögenssteuerwerte nicht mehr bundesrechtskonform sind. Sie liegen teils deutlich unter der zulässigen Bewertungsbandbreite, insbesondere in stark gestiegenen Marktregionen. Ein vom Regierungsrat in Auftrag gegebenes Gutachten der Fachexperten/-innen der Wüest Partner AG bestätigt diese Einschätzung. Die Experten/-innen stellten fest, dass die Verkehrswerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im Kanton Zürich seit der letzten Bewertung im Jah 2009 im Schnitt um über 50 % gestiegen sind. Hauptursache dafür sind steigende Landpreise. Die Marktmieten legten im selben Zeitraum durchschnittlich um 15 % zu.

Neue Bewertung ab 2026

Das kantonale Steueramt hat nun die bestehende Weisung gemeinsam mit den externen Fachexperten/-innen von Wüest Partner AG überarbeitet. Die Systematik zur Berechnung des Vermögenssteuerwerts bleibt erhalten, jedoch die Berechnungsgrundlagen für «Landwert» und «Zeitbauwert » wurden aktualisiert. Wichtige Änderungen:

• Die Lageklassen wurden neu eingeteilt und differenzierter ausgestaltet.
• Die Altersentwertung wurde auf maximal 40 % (bisher 30 %) angehoben.
• Der Eigenmietwert wird weiterhin als Prozentsatz des Vermögenssteuerwerts berechnet (Formel: Eigenmietwert = Ableitungssatz × Vermögenssteuerwert).
• Neu gilt ein gemeindespezifischer Ableitungssatz zwischen 1,7 % und 3,5 %, um regionale Unterschiede besser zu berücksichtigen.
• Für Mehrfamilienhäuser wird der Kapitalisierungssatz künftig ebenfalls gemeindespezifisch festgelegt (neu: 4,8 % bis 6,5 %, bisher kantonal einheitlich bei 7,05 %). Die neue Bewertung tritt ab Steuerperiode 2026 in Kraft. Sie führt zu folgenden durchschnittlichen Auswirkungen:
• + 48 % beim Vermögenssteuerwert
• + 10 % (Stockwerkeigentum) bis + 11 % (Einfamilienhäuser) beim Eigenmietwert

Härtefälle und gesetzliche Grundlagen

Mit der Neubewertung rückt auch das Thema Härtefallregelung wieder in den Fokus. In der Vergangenheit konnte der sogenannte Härtefalleinschlag nicht mehr gewährt werden, da eine gesetzliche Grundlage fehlte. Nun plant der Kantonsrat eine Übergangsregelung im kantonalen Steuergesetz. Ein Härtefall liegt vor, wenn der Eigenmietwert im Verhältnis zu Einkommen und Vermögen zu einer unverhältnismässigen steuerlichen Belastung führt. Der Einschlag auf dem Eigenmietwert soll als befristete Lösung gelten, bis eine bundesrechtliche Regelung besteht. Der Antrag kann künftig zusammen mit der Steuererklärung gestellt werden. Die neuen Bewertungen werden Anfang 2027 bekanntgegeben. Sie sind erstmals in der Steuererklärung 2026 zu deklarieren, die im Jahr 2027 eingereicht wird.

Andere Kantone

Auch andere Kantone – etwa Aargau und Graubünden – haben in den letzten Jahren ihre Liegenschaftsbewertungen angepasst. Weitere Anpassungen auf kantonaler Ebene sind wahrscheinlich, insbesondere in Regionen mit stark gestiegenen Marktwerten.

Quelle: EXPERT Info 2/2025